以北京為例，根據《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》中所說，按照新的認定標準，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。

通俗理解，就是不論該家庭此前是否使用過商業貸款購房，有沒有過貸款記錄，只要在購買時家庭所有成員在京均無住房，即可符合首套房的認定標準，可按首套住房申請住房貸款。

“認房不認貸”的新政，支持了居民合理的住房需求，對于有置換、改善類住房需求的京籍和非京籍家庭，也就是大家通常所說的改善類需求，將帶來切實的作用。而從北京這幾年來的二手房市場看，改善類需求超過半數。

認房不認貸啥意義?

認房不認貸是一種首套房認定標準，意思是以后首套房只根據不動產登記系統里的房屋套數認定，不再看征信報告上的房貸記錄了。簡單地來說就是只要不動產登記系統里沒有房屋信息，不管征信系統有沒有房貸記錄，都算首套房了。

所以只要真正認房不認貸真正推行了，以前有貸過款買了房子的購房者，只要把名下的房子賣掉，再去貸款買房，同樣可以享受到說首套房優惠政策。

具體到一個居民家庭，“認房不認貸”后，能帶來哪些好處?

舉例來說，市民李先生家庭名下有一套房，是2017年貸款購買的。如今，因為家有二寶，李先生想換一套大點的房子。

按照之前的政策，因為有過貸款記錄，李先生即便是還清貸款后賣了名下這套房子再買，申請商業貸款時，也只能視為二套房。

執行“認房不認貸”的新政后，李先生再“賣小買大”，申請商業貸款時，就可以視為首套房。

按北京市目前的政策，按普宅計算，首套房首付比例不低于35%，二套房首付比例不得低于60%，相差25%。以一套房子600萬元計算，那就是在首付階段可以少支出150萬元。

“8月，北京二手房住宅網簽10960套，同比依然低迷，市場期待出現政策微調。”北京中原首席分析師張大偉表示，“認房不認貸”的政策出臺，是支持合理住房需求、保障房地產市場穩定健康發展的重要舉措，符合市場期待。

認房又認貸有哪些弊端

1、資金壓力：由于購房時不再需要提供過去的貸款記錄，這可能導致購房者在財務上承擔更大的風險。購房者可能會過度借貸，導致財務負擔過重，增加了債務風險。

2、價格泡沫：在沒有嚴格控制的情況下，購房者可能會通過借貸購買更多的房產，導致房價出現泡沫。這將對整個房地產市場造成不穩定的影響，增加了市場風險。

3、市場不公平：一些人可能會利用“認房不認貸”政策來進行房地產投機，通過購買和出售房產來牟取暴利。這將導致市場資源的不公平分配，增加了一些人的財富差距。

“認房不認貸”一線城市樓市：京滬成交脈沖式上漲，房價保持平穩

全面執行“認房不認貸”政策落地后，一線城市房地產市場活躍度明顯提升。業內人士表示，“認房不認貸”政策疊加此前的差別化住房信貸政策、存量房貸利率下調政策等，將激發市場需求，助推房地產市場平穩健康發展。中原地產首席分析師張大偉表示，新政后第一日，一線城市成交活躍。2日當天中原地產北京二手房成交約1200套，明顯超過上周同期。這個數據依然低于今年2、3月份周末平均成交1500套的水平。

認房不認貸

“北京的樓市很久沒這么熱鬧了!”已從業10年的鏈家大興片區中介人員王虹告訴中國證券報記者，“‘認房不認貸’政策落地后，最直觀的感受就是看房的客戶明顯增多，周末兩天我帶了十幾撥客戶，都沒顧上去門店。剛帶完一波客戶，馬上迎來下一波看房的客戶，可把我忙壞了?！?/p>

看房大潮帶動成交量水漲船高。“‘認房不認貸’政策落地后的第一天，也就是9月2日，北京二手房成交1200套，相比上個周六上漲超100%;新房成交超過1800套，而整個8月網簽只有3100套?！敝性禺a首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，“政策效果可以說是立竿見影?！?/p>

上海樓市同樣在周末躁動起來，但新房和二手房市場卻是“冰火兩重天”。

9月3日中午，中國證券報記者來到“保利聯發·光合臻園”項目現場發現，售樓處外面?？康能囕v已排出數百米。一位姓顧的銷售人員稱，“7月只賣出十幾套，8月下旬開始回暖。政策落地后，周六就來了240組看房的客戶，一直持續到晚上8、9點，一天就買出12套，今天上午又賣了幾套?！?/p>

京滬廣深四大一線城市作為全國樓市的風向標，全面落地“認房不認貸”政策意義非同一般。中國證券報記者在剛剛過去的周末實地調研發現，京滬樓市成交量出現脈沖式上漲，深圳樓市亦有所回暖，廣州樓市則相對平淡;京滬廣深四地新房和二手房價格均保持平穩。專家表示，在“認房不認貸”政策落地后，接下來建議多措并舉、供需同步發力，實現房地產市場平穩發展。

二線城市政策的細化要求較高，建議二套房首付進行下調，但需要‘一城一策’。對于三四線城市，暫時不建議做更大的政策放松動作，給未來留出政策空間。

“認房不認貸”帶來哪些利好?

備受市場關注的“認房不認貸”政策正式落地。近日，住房和城鄉建設部、中國人民銀行、金融監管總局聯合印發《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》。該政策納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。目前在一線熱點城市中，廣州、深圳已率先宣布落實該政策。

“認房不認貸”政策有助于促進有效需求聯動，促進房地產市場平穩健康發展。新政策顯著降低了購房者的置換成本，進一步釋放了改善性住房需求，“賣一買一”交易可能隨之增加。由此，剛性、改善性住房需求以及一手房、二手房市場將形成更多聯動。

作為個人住房貸款政策的重要組成部分，“認房”或“認貸”是銀行判定首套房、二套房的標準。2016年四季度，為了抑制房價過快上漲、推動市場平穩運行，部分一線熱點城市開始執行“認房又認貸”政策，只要居民曾貸款購房，即便后續賣掉房子、結清貸款、在當地名下無房，重新購房時銀行仍按照二套房標準放貸。“認房不認貸”則反之。不論居民是否使用過貸款買房，只要在當地名下無成套住房，銀行就按照首套房標準放貸。

“認房不認貸”政策顯著降低了購房者的置換成本。舉兩個例子。第一，某地居民因孩子出生、老人隨居等原因，打算把名下唯一、貸款購買的65平方米住房置換成90平方米住房。若“認房又認貸”，他換房貸款的首付比例普遍為60%，根據貝殼研究院7月監測數據，貸款利率平均為4.81%;若“認房不認貸”，他的首付比例普遍降至30%，貸款利率平均降至3.90%。第二，某居民曾在A城市貸款買房，后在B城市重新安家，若“認房不認貸”，該居民在B城市購房將享受首套房信貸政策。

置換成本降低后，改善性住房需求將進一步得到釋放，“賣一買一”交易可能回升。當前，由于新政策落地時間較短，市場反應有待進一步觀察，但從歷史數據看，“認房又認貸”政策在一定程度上降低了二手房市場的活躍度。貝殼研究院數據顯示，2017年深圳、上海、北京全年二手住宅成交量同比分別下降34%、54%、49%，成交價格也出現了下跌或增速放緩。

若“賣一買一”交易回升，剛性、改善性住房需求以及一手房、二手房市場將形成更多聯動。一方面，從剛性住房需求的角度看，賣房者增加，二手房市場的供給增加，剛需者將擁有更多選擇。另一方面，從改善性住房需求的角度看，置換者賣房后，既可能購買一手房，也可能繼續購買符合自身要求的二手房，一手房、二手房市場的需求均可能回升。

有效需求形成聯動，有助于促進房地產市場平穩健康發展。今年以來，房地產銷售有所下滑，房企回款放緩，風險化解工作面臨諸多難點。1—7月，住宅銷售面積同比下降4.3%，截至7月末，住宅待售面積同比增長19.5%。接下來，各地要在堅持“房住不炒”的前提下，因城施策落實好“認房不認貸”政策，切實降低居民的購房成本，更好滿足剛性和改善性住房需求;與此同時，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整、優化房地產政策，進一步釋放有效需求，促進房地產市場平穩健康發展。